核心城市的新盘物业费定价越来越高。以上海为例，豪宅项目的物业费屡创新高。例如，海泰北外滩的物业费已达到36元/平方米/月。然而，存量房的物业费却稳中有降，多地出现物业费降价潮最安全的杠杆炒股平台官网，不少物业企业甚至主动撤出小区。
中物智库高级研究员宋子谦表示，“天价物业费”是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，其背后有多重原因。上海黄浦区高福云境项目开盘时，25套总价1.3亿至1.7亿元的超大平层“一日售罄”，单盘成交金额高达60.54亿元。其物业费同样引人注目，超高层部分为18元/平方米/月，别墅部分为25元/平方米/月。
公开资料显示，海泰北外滩项目面积段在370至1500平方米之间，物业费达到36元/平方米/月，这意味着该楼盘业主一年最低物业费为16万元，最高则达到了65万元。今年全国单盘销冠融创上海壹号院的物业费为28元/平方米/月。据克而瑞监测，2023年上海新入市的项目中，物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数为6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费最高，分别达到17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉贤区最低，为2.10元/平方米/月。
到了2025年，上海不少外环外新盘物业费达到4至8元/平方米/月，内环很多高端楼盘物业费超过10元/平方米/月，豪宅项目则超过20元/平方米/月。在北京，位于国贸核心板块的“梵悦108”项目，物业费高达30元/平方米/月，每年物业费在4万至17万元不等。更早之前，北京三里屯壹号公寓物业费就已达到37.94元/平方米/月（含空调及供暖费用），单月物业费超过1万元。在深圳，深圳湾一号莱佛士公寓物业费达33元/平方米/月，每月物业费超2万元。在成都，嘉佰道的物业费为12元/平方米/月；贝宸S1项目，物业费则为13.8元/平方米/月。
今年以来，全国豪宅成交量持续攀高。克而瑞统计显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%。宋子谦分析指出，当前高端新盘更强调会所、公区精装、中央空调/新风、复杂机电系统、更多出入口与安防体系等，这些都意味着长期运维、能耗、检测、更新的刚性支出。随着一线及强二线城市的保安、保洁、工程技工等岗位工资与用工合规成本持续抬升，叠加公共区域安全、消防等监管更严，保险、检测、第三方维保的占比提高，物业企业在对新项目定价时，往往会把对未来成本上行的预期纳入报价。
当房地产行业下行，开发商用补贴换口碑、物业公司用低价换规模的空间变小了，新盘物业费更像一份关于“长期运营合同”的定价，而不是促销策略。豪宅项目往往存在户数少、单户面积大等情况，但大堂、电梯厅、会所、公区景观等“单位业主可享受的公区资源”更重，导致每平方米分摊到的管理与运维成本并不低。豪宅物业费的定价逻辑，不是“保洁+保安”的价格，而是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格。
与此同时，在豪宅物业费持续攀高的背景下，存量房物业费却呈现出另一番景象。据中指研究院，2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。一线城市物业服务价格水平居前列，深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月。从2021年12月至今，上海、北京涨幅年均复合增速分别为7.38%和4.80%；昆明、合肥、武汉等城市的物业费均价，年均复合增速也超过2%。
去年以来，全国多地出现了物业费降价潮。按照中物研协的数据，去年全国有100多个小区的物业费大降，降价幅度多在20%至30%，部分小区的物业费甚至直接对折。受物业费下降、物业费欠费较高，以及成本上升等因素影响，诸多物业企业选择“主动撤出”，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市，其中包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部物业。
宋子谦表示，存量降费的动因，更多来自历史定价和现实体验的错配，大量存量小区的物业费形成于不同周期，导致业主对性价比更敏感。新盘高物业费是高端细分市场把运营成本前置的结果最安全的杠杆炒股平台官网，豪宅客群更愿意为确定性买单，开发商也把物业服务当作产品的一部分来定价、交付。两者并不矛盾，而是同一件事的两面——市场在用更明确的方式，把物业行业拉回“质价相符”。
钱龙配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
相关文章
热点资讯
